Enflasyon tek haneye inmesine karşın hâlâ iki haneli rakamlardan aşağı düşmeyen ve kiracı-evsahibi kavgalarına yol açan kira artışlarına yasal sınırlama geliyor.
Türk Borçlar Kanunu tasarısı (TBKT) yürürlüğe girmesiyle, kira bedellerinde yapılacak artış bir önceki yılki üretici fiyat endeksi (ÜFE) artışını geçemeyecek. Dövizle yapılan kira kontratlarında ise beş yıldan önce artış yapılamayacak.
Avrupa Birliği'ne uyum çalışmaları çerçevesinde Medeni Kanun'dan sonra en kapsamlı değişiklik Türk Ticaret Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu'nda gerçekleştirilecek. Birbirini tamamlayan bu iki kanun tasarısı, 1950'li yıllardan bu yana uygulanmakta olan Türk Ticaret Kanunu ile Borçlar Kanunu'nu tümüyle değiştirmekle birlikte, yargı kararlarıyla oluşan içtihatları da dikkate alan bir anlayışla hazırlandı.
Hükümetin, yeni yılın ilk gündem maddeleri arasına aldığı TBKT, kiracı-ev sahibi ilişkilerini yeni baştan düzenliyor. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldıran TBKT, kiracı-evs ahibi arasındaki en büyük anlaşmazlık konusunu oluşturan kira artışlarına kökten çözüm getiriyor.
Tasarıya göre kira bedelleri, bir önceki yılda gerçekleşen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla artırılabilecek. Kira sözleşmesine, ÜFE'den daha yüksek bir artış oranı yazılamayacak.
Sözleşmede herhangi bir oran belirtilmemişse mahkeme ÜFE artışını geçmemek kaydıyla konutun durumunu göz önüne alarak yeni bedeli belirleyebilecek.
Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından ÜFE artış oranı, konutun durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenebilecek.
Dövizle kiralayana müjde
Kira bedeli yabancı bir para birimiyle belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak emsal kira bedellerine göre güncelleme yapılacak.
Gazete ilanlarında şömineli, barbekülü olduğu özellikle vurgulanan konutların büyük kısmında, şömineler ve barbeküler bir türlü istenildiği gibi kullanılamaz. Tasarıya göre, kiralanan dairenin sonradan çatısı akar, su veya elektrik tesisatında arıza meydana gelir, şöminesi tüterse kiracı ev sahibinden onarım yapılmasını veya kirada indirim yapılmasını isteyebilecek. Kiracı, bu arızadan kaynaklı uğradığı zararı ev sahibinden talep edebilecek.
Kiracı ayrıca onarım yapılıncaya kadar geçecek süre için kira bedelinden, ortaya çıkan 'ayıp'la orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilecek.
'Oğlum evlenecek, çık'
Kiracılarla ev sahipleri arasında en sık karşılaşılan sorunlardan birisi de evini boşalttırmak isteyen ev sahiplerinin "oğlum evlenecek, kızım gelin olacak, Almanya'dan torunum gelecek" gibi bahaneler ileri sürmeleri.
Türk Borçlar Kanunu Tasarısı'nda , bu şekilde gereksinim ileri sürülerek boşaltılan dairelerin, haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağı öngörülüyor.
Öncelik eski kiracının
Yeniden inşa veya imar amacıyla boşalttırılan konutlar da eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın aradan üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacak.
Yeniden yapılmak üzere yıkılan binanın eski kiracıları, inşaat bittikten sonra öncelikle oturma hakkına sahip olacak. Bu hakkın ev sahibinin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekecek. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe konut veya işyeri üç yıl süreyle başkasına kiralanamayacak.
Bu hükümlere aykırı davranan ev sahipleri, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaklar.
30 gün süre verilecek
Yaygın uygulamanın aksine TBKT'de kira bedelinin "aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça" peşin değil, her ayın sonunda ödenmesi düzenleniyor. Ancak ödemenin, en geç kira süresinin bitiminde yapılması gerekiyor.
Kiracı ödemeyi yapmadığı takdirde ev sahibi en az 30 gün olmak üzere süre verecek. Ancak bu süre, bildirimin yapıldığı tarihten işlemeye başlayacak.
Komşuya saygı
Mevcut kanundaki kiracının, kiraladığı daireyi özenle kullanmak ve binada oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek yükümlülüğü, daha açık kurallara bağlanarak yeni kanuna da taşındı. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi otuz gün süre vererek durumunu düzeltmesi için ihtarda bulunacak. Ancak, kiracının davranışları komşular tarafından çekilmez hale gelirse, ev sahibi yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecek.
Değişiklik mümkün
Kiracı ev sahibinin rızasıyla konut veya dükkânda değişiklikler yapabilecek. Yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, mal sahibi eski haline getirilmesini isteyemeyecek. Kiracı, mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Fakat mal sahibi, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak.
Depozitoya iade güvencesi
Bugünkü uygulamada kiracıların en fazla karşılaştıkları sorunlardan birini de ev sahiplerinin yüksek miktarda depozito istemeleri ve kiracı evden çıkarken kesintili ya da gecikmeli olarak iade etmeleri. Yeni sistemde bu konuda kiracıları koruyan ciddi tedbirler öngörülüyor.
Tasarıya göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında mülk sahipleri kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli tutarında güvence (depozito) isteyebilecekler. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, ev sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak, iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra kararına dayanarak geri verebilecek.
Kiracılar, kira süresinin bitiminden itibaren üç ay içerisinde bankaya başvurarak güvenceyi geri alabilecekler.
Kiracıya koruma
Kiracıya, kira bedeli ve apartman aidatı gibi yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecek. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sözleşme cezası ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacak. Fakat, çekilen ihtara rağmen kira bedelini ödememek, tahliye sebebi kabul edilecek.
Faturaları saklayın
Kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su faturalarının birer örneğini, talep ettiği takdirde ev sahibine vermeecek. Kira ve yakıt giderinin yanı sıra ısıtma, aydınlatma, su faturası, kapıcı aidatı gibi yükümlülükleri yerine getirmemek tahliye sebebi olacak.
Önceden bildirim zorunlu
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılacak. Kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecek. Ancak, on beş yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecek.
Evi tahliyede eş rızası şart
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Türk Borçlar Kanunu tasarısının bu haliyle yasalaşması durumunda Merkez Bankası hayli memnun olacak. Çünkü Merkez Bankası her fırsatta konut kira bedellerindeki yüksek oranlı artışların enflasyonla mücadeleyi zorlaştırdığını açıklıyordu.
Merkez Bankası Para Politikası Kurulu da raporlarında aynı uyarıyı sürekli olarak yapıyordu.